부동산 트렌드 2022 :: 빅데이터로 읽는 부동산

그 어느 때보다 뜨거웠던 부동산 시장이었다. 끝이 어딘지 도무지 가늠할 수 없을 정도로 두려웠던 역대급 집 값 폭등이 멈췄다. 아파트 값 상승률은 점차 낮아지고, 내놓은 매물도, 사려는 사람도, 서로 한 발씩 뒤로 물러선 형국이다. 집 값 조정국면에 접어든 지금은 마치 휴전 중인 전쟁터랄까.

 

 

그럼 내년 아파트값은 어떻게 될까?


대세 상승을 멈추고 이제는 하락기에 접어드는지, 누가 뭐래도 서울은 오르게 되는 건지. 부동산 전문가 하버드 박사님의 빅데이터 분석을 통해 2022년 부동산 트렌드를 예측해볼 수 있었다.

책은 크게 3개 파트로 구분돼있다.


- 먼저 부동산 관련 최신 트렌드를 명확히 짚어보면서, 이미 나타났거나 앞으로 전개될 부동산 시장의 새로운 환경들에 대한 밑그림을 그려본다.
- 둘째로, 이번 아파트 값 폭등을 계기로 주목해야 될 부동산 현상들과 중요한 이슈들을 묶어 정리한다.
- 마지막으로 대망의 2022년 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지 나름의 분석을 통해 예측해보는 내용이다.

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Part 1_부동산 메가트렌드

지금 변화하는 시대를 플랫폼 도시라는 새로운 개념으로 정의한다.


인스타그램으로 대표되는 비주얼 기반 플랫폼이 이미 도시와 공간을 바꾸고 있고, 이는 부동산 시장의 범주에서도 큰 영향을 끼치고 있다. 플랫폼Platform이라고 하면 지하철 승강장에나 갖다 붙였던 영어단어였는데 지금은 너무나 다양한 영역에서 많이 사용되고 있다. 없었으면 어떡할 뻔했나 싶을 정도로 우리 개개인과 밀접한 페이스북, 유튜브, 아마존이 바로 그 플랫폼 기업의 대장들.

플랫폼 = 확장성

트렌드세터인 MZ세대가 인스타를 통해 다양한 경험들을 공유하며 '가고 싶은 곳'을 만들어내고, 그것이 유행이 되고 관련 상권이 조성되는 현상이 특징이다. 과거의 경리단 길, 지금의 익선동에 이르기까지, 독특한 경험을 중요한 가치로 여기는 MZ세대에게 아주 익숙한 소통수단인 비주얼 기반의 플랫폼을 거쳐 자연스럽게 마케팅된다.

 

 

 

 

플랫폼은 곧 온라인이자 모바일이자 무한 확장이다. 기존의 백화점 같은 오프라인 리테일이 무너지는 것은 당연한 수순이다. 반대로 오프라인은 플랫폼을 통하지 않으면 살아남을 수 없는 세상이 왔다.


이제 아마존, 쿠팡 같은 이커머스 기업들에게는 배송이 생명이다. 이전과는 달리 물류창고가 점점 도심 안쪽으로 파고들면서 물류업과 유통업의 경계가 허물어지고 있다. 따라서 물류 관련 리츠REITs에 주목할 필요가 있다.


실제로 미국 최대 물류 리츠인 프로로지스Prologis(PLD)의 성장은 눈부시다. 국내에도 ESR켄달스퀘어리츠나 얼마 전 상장한 미래에셋글로벌리츠 ETF 상품들이 나오고 있다.

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Part 2_부동산 이슈

저자가 꼽은 빅이슈 TOP 10 중에서 내가 주목한 부분.


"부동산은 상승-하락-상승의 사이클이 존재하며, 경기가 우상향 하듯 부동산 가격도 장기적으로 우상향 한다.
또한 부동산 가격은 '이자율'과 반대로 작동하는데 금리가 앞으로 1~2% 더 오른다면 3~4년의 장기 침체를 각오해야 한다"는 것. 그리고 부동산은 하방경직성으로 인해 오른 만큼 떨어지지 않는다. 가격은 거래량과 함께 움직임.


이번 부동산 가격 폭등에 영향을 미친 주요 요인은 코로나 팬데믹, 저금리로 인한 유동성 증가, 임대차 3법이라고 할 수 있다.


그중 임대차 3법이 전월세 폭등의 트리거였다는 부분 또한 전적으로 공감한다. 시장 가격에 제약을 두면 반드시 임대료 가격이 오르는데 특히 그 타이밍이 최악이었다는 분석.

 

전세 가격이 올랐을 때의 4가지 선택지 중 매매시장으로 넘어가는 경우를 보면, 서울에서 상대적으로 저렴한 지역인 노원, 도봉, 성북, 강북으로 향한다. 그래서 전세 가격 상승은 노도성(or노도강) 아파트 가격 상승의 지표가 된다는 것.


실제로 올해 서울에서 가장 많이 오른 지역인데, 그렇게 급등한 노도강의 아파트 가격이 2년 만에 떨어졌다는 뉴스가 나온다. 대출 총량 규제에다 금리도 이미 두 차례나 올렸기 때문에 매수세는 줄고 급매물이 나오는 것이다. 서민 주택의 역할을 해주는 곳이었는데 안타까운 결과다. 반대로 지금도 신고가가 터지는 강남은 15억이 넘어 대출이 안 나오지만 어차피 필요가 없을 테니.

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부동산 가격을 예측하는 중요한 외부 변수는 인플레이션, 이자율, 경제성장률.
서울 수요는 늘 있고, 공급도 미리 파악 가능하므로 이들 내부 변수는 절대적 영향을 끼치지는 않는다.

 

부동산과 투자수익률은 뗄 수 없는 관계다. 그것이 비록 실거주하는 아파트 한 채라고 해도 레버리지 비용이나 여러 부동산 정책을 종합하여 계산기를 두드려봐야 결론이 나온다.


빅데이터를 활용해 명확하고 객관적인 자료를 기초로 분석해 본 2022년 부동산 시장.
시장의 흐름을 읽는데 저질 인터넷 기사 보다도 훨씬 유의미한 판단 근거로 삼을 수 있을 것 같다.